Immobilien Blog für die Metropolregion Rhein-Neckar

Wohnungskündigung: Sperrfrist bei Immobilienkauf durch Personengesellschaften

06.06.2018
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

„Vor vielen Jahren wurden Kündigungssperrfristen eingeführt, um Mieter vor Verdrängung zu schützen, wenn aus ihren Mietwohnungen Eigentumswohnungen wurden“, erklärt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Das Kündigungsrisiko für Mieter in den umgewandelten Wohnungen war extrem groß, weil viele neue Wohnungseigentümer die Wohnung für sich selbst beanspruchten. 2013 wurde die gesetzliche Regelung ergänzt. Seit dem sind Mieter über eine Kündigungssperrfrist auch dann besonders geschützt, wenn Personengesellschaften vermieteten Wohnraum kaufen.

„Anders als Kapitalgesellschaften können Personengesellschaften, zum Beispiel Gesellschaften bürgerlichen Rechts, nämlich wegen Eigenbedarf zugunsten eines Gesellschafters kündigen“, ergänzt Michael Fehr. Nach Paragraf 577a Abs. 1a BGB müssen sie eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren einhalten. Das bedeutet: Die Kündigung kann frühestens nach Ablauf der Kündigungsfrist sowie der dreijährigen Sperrfrist wirksam werden.

Welche Absicht der Käufer mit dem Erwerb verfolgt, ob sofort oder später Wohnungseigentum begründet werden soll, ist dabei nebensächlich. Jeder Verkauf eines Hauses an eine Gesellschaft bürgerlichen Recht oder an mehrere Erwerber erhöht das Verdrängungsrisiko für den Mieter, der deshalb einen besonderen Schutz genießt.

Der Bundesgerichtshof (BGH, 21.03.2018 - VIII ZR 104/17) hat diesen Schutz nun nochmals bekräftigt. Der über 70 Jahre alte Bewohner hatte die Wohnung seit 1981 gemietet. Die Käuferin des Hauses ist eine aus drei Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die im Januar 2015 als Eigentümerin und Vermieterin in den Mietvertrag eingetreten ist. Sie kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter. Der Mieter machte Härtegründe geltend. Die Kündigung blieb jedoch deshalb ohne Erfolg, weil der Eigentümer die Kündigungssperrfrist nicht eingehalten hatte.


Mieterhöhung: Zustimmung auch durch Zahlung

23.05.2018
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

„Mieterhöhungen lösen nicht nur bei Mietern Unsicherheit aus“, weiß Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg aus Erfahrung. „Auch Vermieter fragen sich: Habe ich alle rechtlichen Vorschriften beachtet? Wie reagieren die Mieter? Drohen gerichtliche Auseinandersetzungen?“ Der Bundesgerichtshof hat jetzt der Einfachheit den Vorzug gegeben und entschieden: Wer dreimal die erhöhte Miete zahlt, hat der Mieterhöhung zugestimmt (BGH VIII, 30.01.2018, ZB 74/16). Vermieter haben keinen Anspruch darauf, dass Mieter ihnen zusätzlich noch eine schriftliche Zustimmung geben, wenn sie bereits durch konkludentes, also schlüssiges Verhalten, der Mieterhöhung zugestimmt haben.

Grundsätzlich werden Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete nur mit Zustimmung des Mieters wirksam. Stimmt der Mieter nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von drei Monaten Klage vor dem Amtsgericht auf Zustimmung erheben, wenn er seine Mieterhöhung durchsetzen will. Im konkreten Fall hatte der Vermieter die Miete zum 1. Februar um 47 Euro auf 432 Euro erhöht und eine schriftliche Zustimmung des Mieters gefordert. Am 19. Januar und 1. Februar erinnerte der Vermieter an die gewünschte Zustimmung. Der Mieter gab keine schriftliche Erklärung ab, zahlte aber für Februar, März und April die neue Miete von 432 Euro. Trotzdem klagte der Vermieter im April auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Die Klage wurde in allen Instanzen abgewiesen. Abschließend entschied der Bundesgerichtshof, dass der Mieter der Mieterhöhung bereits vor Einreichung der Klage stillschweigend wirksam zugestimmt hat, weil er die geforderte Mieterhöhung dreimal in Folge vorbehaltlos zahlte. Eine schriftliche Erklärung kann der Vermieter nicht verlangen, eine Formvorschrift dafür sieht das Gesetz nicht vor.


Hingeschaut: Grundsteuer und Grunderwerbsteuer

16.05.2018
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

„Die Steuern auf Grund und Boden haben in den vergangenen Monaten kräftig von sich reden gemacht“, sagt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Da ging es zum einen um die längst überfällige Reform der Grundsteuer und zum anderen um die hitzige Diskussion über die in den Augen von Marktbeobachtern viel zu hohe Grunderwerbsteuer.

Für die Grundsteuer hat das Bundesverfassungsgericht jetzt entschieden: Die der Erhebung zugrunde liegende Einheitsbewertung ist verfassungswidrig. Für die Reform hat das Gericht eine Frist bis zum 31. Dezember 2019 gesetzt. Die alten Methoden dürfen aber noch weitere fünf Jahre angewandt werden, weil es um 13 Milliarden Euro Einnahmen der Kommunen pro Jahr geht, rund 35 Millionen Grundstücke in Deutschland betroffen sind, die Materie kompliziert ist und die Vorschläge zur Verbesserung stark voneinander abweichen.

Eigentümer zahlen die Grundsteuer B für den Besitz bebauter und bebaubarer Grundstücke. Vermieter können die Steuer auf Mieter umlegen. Die Berechnung orientiert sich zum einen an der Größe von Grundstück, Haus oder Wohnung. Die Kommune legt zum anderen einen Hebesatz als Multiplikator fest. Hamburg erhebt derzeit 540 Prozent, Berlin 810 Prozent. Über 60 Prozent der Städte und Gemeinden haben in den vergangenen Jahren die Grundsteuer erhöht. Nach dem Urteil des Verfassungsgerichtes heißt es jetzt erst einmal abwarten. Immobilienverbände, Mieterbund und Hauseigentümervereine mahnen eine aufkommensneutrale Neuregelung an.

Auch die Grunderwerbsteuer ist ins Gerede gekommen. Sie wird heftig kritisiert, weil sie ebenfalls in den vergangenen Jahren kräftig erhöht wurde und weil sie den Erwerb von Immobilieneigentum erschwert, obwohl dieses wesentlich zur Alterssicherung beiträgt. Auch in diesem Fall ist die Geduld des Bürgers gefragt, denn außer ablehnenden Äußerungen einiger Wirtschaftsinstitute zeichnet sich hier noch keine Bewegung ab.


Denkmalschutz ist aktive Stadtentwicklung

11.05.2018
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

„Heidelberg ist für seine Bürger und viele Touristen deshalb so reizvoll, weil die Stadt über eine sehr alte, attraktive Bausubstanz verfügt“, sagt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Der Denkmalschutz soll dafür sorgen, dass es auch so bleibt. Genau das ist aber für manche Bauherrn und Immobilienkäufer ein Reizwort, denn meistens wollen sie ihre Gebäude an die modernen Wohnstandards anpassen und befürchten Schwierigkeiten. Einerseits sollen die alten Häuser bequem sein, andererseits soll möglichst viel Altes erhalten bleiben.

Kompromisse auszuhandeln lohnt sich, denn gewichtige Argumente sprechen für den Erwerb von Denkmalimmobilien: Sie sind beliebt und wertstabil. Ihren zukünftigen Bewohnern und Besuchern vermitteln sie ein Gefühl von Beständigkeit und die Sicherheit, Teil einer Kultur und der Geschichte zu sein. „Das ist der Grund, weshalb Kulturdenkmale besonders geschützt, gefördert und erhalten werden“, ergänzt Michael Fehr. Heidelberg ist eine der wenigen deutschen Städte, die im Zweiten Weltkrieg nicht zerstört wurde. Der Schutz des Bereiches Schloss-Altstadt-Philosophenweg bildet bereits seit 1998 einen Schwerpunkt der Denkmalpflege.

Görlitz gilt mit seinen 4.000 Baudenkmälern als größtes Flächendenkmal Deutschlands. Die Stadt ist bundesweit ein Vorzeigeprojekt und belegt vorbildlich, wie positiv der Denkmalschutz auf die Entwicklung dieser Stadt in absoluter Randlage der Bundesrepublik wirkt. Görlitz hat die alte Bausubstanz zum Aushängeschild gemacht und ist damit erfolgreich.

Weil der Denkmalschutz wesentlich zur Lebensqualität beiträgt, sind nicht nur Stadtverwaltung und Institutionen aktiv, sondern viele zivilgesellschaftliche Initiativen und Privateigentümer fühlen sich in Heidelberg angesprochen, an der Erhaltung mitzuwirken. Die Stadt Heidelberg fördert Maßnahmen an Kulturdenkmalen und Bauwerken. Zuständig ist die Untere Denkmalschutzbehörde beim Amt für Baurecht und Denkmalschutz.


Finanzierung: Politik und Weltwirtschaft beeinflussen die Zinsentwicklung

04.05.2018
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

Forschungsinstitute untersuchen seit langem die Stimmung und das Klima auf den verschiedenen Märkten. Dahinter steckt die Erkenntnis, dass es nicht immer die harten Fakten sind, die eine Veränderung bewirken. Die vagen Aussagen der Europäische Zentralbank (EZB) gelten inzwischen als Seismograph für die ganze Finanzbranche. „Bislang gibt es von dort keine klaren Signale für eine baldige Erhöhung des Leitzinses. Offenbar liegt die Inflation immer noch nicht im angestrebten Bereich“, erklärt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Das einzige Zeichen für eine straffere Geldpolitik wollen Beobachter an der Sprachregelung und an kleinsten Formulierungsänderungen erkennen können. Daraus ergeben sich zwar keine neuen Fakten, aber das ängstliche Beäugen verbreitet Unsicherheit über die Zinsentwicklung. Noch vermindert die schwache Entwicklung der Inflation den Druck, den Leitzins anzuheben.

Zur Verunsicherung tragen derzeit auch Spekulationen über die Nachfolge des EZB-Vizechefs Mario Draghi, die politischen Turbulenzen in Europa und der Welt bei. Aus Deutschland kommen nach der längsten Periode einer Regierungsbildung jetzt stabilisierende Signale. Aber über den Atlantik schwappen bedrohlich wirkende Wellen in Form von Strafzöllen, die sich auf die Finanzmärkte auswirken werden. Trump schottet Amerika weiter ab, und die Börse reagiert sensibel.

Doch ungeachtet aller dieser Einflüsse tut sich etwas: Die Baufinanzierungszinsen haben leicht angezogen – ohne, dass es dafür einen offensichtlichen Grund gibt. Der Markt nimmt anscheinend bereits Änderungen wahr, Analysten vermuten wohl aus langjähriger Erfahrung ein langsam kommendes Ende der augenblicklichen Wirtschaftslage. Doch derzeit sind die Finanzierungsbedingungen für Immobilieninteressenten immer noch sehr günstig.